Leistungsphase 9
Die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung & Dokumentation) ist die letzte Phase nach der HOAI und umfasst die Betreuung eines Bauwerks nach seiner Fertigstellung. Sie dient dazu, die Qualität und Funktionalität des Projekts langfristig sicherzustellen. Im Mittelpunkt steht die Überprüfung von Mängeln, die Begleitung von Gewährleistungsfristen sowie die Dokumentation der gesamten Bau- und Planungsunterlagen.
Damit schließt LPH 9 den Bauprozess offiziell ab und gewährleistet, dass Bauherr:innen auch nach der Abnahme Unterstützung erhalten.
Inhalte der LPH 9
Objektbetreuung während der Gewährleistungszeit
Überwachung der Beseitigung von Mängeln
Regelmäßige Begehungen des Bauwerks zur Funktionsprüfung
Dokumentation des Projekts (Pläne, Nachweise, Prüfprotokolle, Bauakten)
Bewertung von Schäden und Folgekosten
Empfehlungen zur Instandhaltung und Wartung
Abschlussgespräch mit dem Bauherrn
Typische Einsatzbereiche
Die LPH 9 betrifft alle Bauprojekte, von Wohnhäusern über Industriebauten bis hin zu Großinfrastrukturprojekten. Besonders bei öffentlichen Projekten, wo Dokumentation und Gewährleistungsverfolgung eine große Rolle spielen, ist diese Phase unverzichtbar.
Bedeutung für den Projekterfolg
Die LPH 9 ist wichtig, da sie:
den ordnungsgemäßen Abschluss eines Bauprojekts sicherstellt,
Mängel und Schäden frühzeitig erkennt und behebt,
Bauherr:innen bei der Nutzung und Wartung unterstützt,
die Grundlage für eine nachhaltige Bewirtschaftung von Gebäuden und Anlagen schafft.
Abgrenzung zu anderen Phasen
LPH 8 (Objektüberwachung): Kontrolle der Bauausführung bis zur Abnahme.
LPH 9 (Objektbetreuung): Betreuung und Dokumentation nach der Abnahme.
Exkurs: Inoffizielle „Leistungsphase 10“
Obwohl die HOAI nur 9 Leistungsphasen kennt, sprechen manche Unternehmen von einer „Leistungsphase 10“. Diese ist nicht offiziell normiert, wird aber in der Praxis genutzt, um zusätzliche Leistungen zu beschreiben,
z. B.:
Facility Management (laufende Betreuung im Gebäudebetrieb)
Lebenszyklusbetrachtungen von Bauwerken
Langfristige Wartungs- und Modernisierungsstrategien
Nachhaltigkeits- und Energie-Monitoring
Damit grenzt sich die „LPH 10“ klar von der klassischen Objektbetreuung ab und bildet eher den Übergang vom Bauprojekt zum Gebäudemanagement.
Klassische Ausbildungs- und Studienwege
Die Objektbetreuung und Dokumentation erfordert Fachkräfte, die technisches Wissen mit organisatorischen und rechtlichen Kompetenzen verbinden. Der Zugang erfolgt überwiegend über akademische Wege, ergänzt durch praxisorientierte Spezialisierungen.
Studium (klassischer Weg):
Bauingenieurwesen (Bachelor/Master) – Spezialisierungen in Baubetrieb, Bauwirtschaft, Bauwerkserhaltung
Architektur (Bachelor/Master) – Fokus auf Nachbetreuung und Dokumentation im Hochbau
Wirtschaftsingenieurwesen Bau – Kosten- und Lebenszyklusmanagement
Facility Management / Immobilienmanagement – mit Bezug auf Betrieb und Instandhaltung
Technische Gebäudeausrüstung (TGA) – Betreuung von haustechnischen Anlagen nach Fertigstellung
Praxisorientierte Wege:
Bautechniker:innen mit Weiterbildung in Bauwerkserhaltung und Dokumentation
Meister:innen aus dem Bauhauptgewerbe mit Fokus auf Mängelmanagement
Facility-Manager:innen, die in die Objektbetreuung nach HOAI einsteigen
Voraussetzungen
Für Tätigkeiten in der LPH 9 sind folgende Kompetenzen entscheidend:
Kenntnisse im Bau- und Vertragsrecht (VOB/B, HOAI, Gewährleistungsrecht)
Technisches Verständnis für Baukonstruktionen, Materialien und technische Anlagen
Fähigkeit zur Mängelerkennung und -bewertung
Dokumentationskompetenz, um Bauakten, Protokolle und Nachweise zu führen
Kommunikationsstärke für Abstimmungen mit Bauherr:innen, Fachplaner:innen und Unternehmen
Nachhaltigkeitsverständnis, um Wartung und Lebenszyklusoptimierungen zu begleiten
Bildungseinrichtungen & Hochschulen
In Deutschland gibt es verschiedene Hochschulen und Institute, die Qualifikationen im Bereich Bauwerkserhaltung, Dokumentation und Facility Management vermitteln:
Ort / Region | Bildungsträger / Hochschule | Angebot |
Aachen | RWTH Aachen | Bauingenieurwesen, Baubetrieb, Facility Management |
Berlin | TU Berlin | Architektur, Bauingenieurwesen, Immobilienmanagement |
München | TU München (TUM) | Bauwirtschaft, Facility Management |
Weimar | Bauhaus-Universität Weimar | Bauwerkserhaltung, Bauprojektmanagement |
Stuttgart | Universität Stuttgart | Bauingenieurwesen, Bauwerkserhaltung |
Hamburg | HafenCity Universität (HCU) | Architektur, Facility Management |
praxisorientiert | IHK & Handwerkskammern | Lehrgänge Bauwerksinstandhaltung, Dokumentation |
spezialisiert | DB Training, Learning & Consulting | Bauwerksmonitoring & Instandhaltungsstrategien |
Häufig beteiligte Berufe in LPH 9
Architekt:innen – Betreuung von Hochbauprojekten nach Fertigstellung
Bauingenieur:innen – Dokumentation und Mängelmanagement im Ingenieurbau
TGA-Fachplaner:innen – Überwachung der Funktion von haustechnischen Anlagen
Facility-Manager:innen – Schnittstelle zwischen Bauprojekt und Gebäudebetrieb
Projektmanager:innen – Koordination von Dokumentation und Abnahmen
Sachverständige / Gutachter:innen – Bewertung von Mängeln, Schäden und Folgekosten
Weiterbildung & Zusatzqualifikationen
Zertifikatslehrgänge Facility Management
Fortbildungen zu Gewährleistungsrecht und Nachtragsmanagement
Seminare zur Bauwerksdiagnostik und Instandhaltung
BIM-gestützte Dokumentation und Monitoring
Fachseminare Nachhaltigkeit & Lebenszyklusmanagement
Anforderungen im Alltag
Die Objektbetreuung ist die Phase, in der Bauwerke im laufenden Betrieb begleitet werden. Fachkräfte in LPH 9 müssen technische Mängel erkennen, dokumentieren und deren Beseitigung koordinieren. Gleichzeitig sind sie Ansprechpartner:innen für Bauherr:innen und Nutzer:innen.
Zentrale Anforderungen:
Regelmäßige Objektbegehungen zur Kontrolle auf Schäden oder Funktionsmängel
Dokumentation und Archivierung aller relevanten Bauunterlagen
Mängelmanagement: Erfassung, Bewertung und Nachverfolgung
Kommunikation mit Bauunternehmen und Fachplaner:innen, um Nachbesserungen umzusetzen
Bewertung von Schäden und deren Kostenfolgen
Empfehlungen zu Instandhaltung und Wartung für Bauherr:innen
Langfristige Perspektive, da Entscheidungen in LPH 9 Einfluss auf den gesamten Lebenszyklus haben
Zusammenarbeit im Projektumfeld
Die Objektbetreuung bringt verschiedene Akteure an einen Tisch, da hier die Übergabe vom Bauprojekt zum Gebäudebetrieb erfolgt.
Rolle | Zusammenarbeit bei… |
Bauherr:innen / Auftraggeber | Abnahme, Gewährleistung, Langzeitbetreuung |
Architekt:innen | Kontrolle gestalterischer und funktionaler Qualität |
Bauingenieur:innen | Bewertung konstruktiver Schäden, Bauwerkserhaltung |
TGA-Fachplaner:innen | Betreuung der technischen Anlagen im Betrieb |
Facility-Manager:innen | Übernahme in den Gebäudebetrieb |
Sachverständige / Gutachter:innen | Mängelbewertung und Schadensdiagnostik |
Bauunternehmen | Nachbesserungen während der Gewährleistungszeit |
Häufig beteiligte Unternehmen in LPH 9
An der Objektbetreuung und Dokumentation sind u. a. beteiligt:
Architekturbüros: HENN Architekten (München), gmp Architekten (Hamburg)
Ingenieurbüros: Schüßler-Plan (Düsseldorf), WSP Infrastructure Engineering (München)
Projektentwickler: Drees & Sommer (Stuttgart), Goldbeck (Bielefeld)
Facility-Management-Unternehmen: STRABAG Property and Facility Services (Frankfurt), Apleona (Neu-Isenburg)
Öffentliche Auftraggeber: Deutsche Bahn AG (Berlin), Stadt München – Baureferat
Arbeitsbedingungen
Die Tätigkeit in LPH 9 ist weniger baustellenorientiert, sondern stark von Organisation, Kommunikation und Dokumentation geprägt:
Einsatzort: Büroarbeit und Objektbegehungen im Wechsel
Arbeitsweise: systematisch, langfristig, auf Gewährleistung und Nachhaltigkeit ausgerichtet
Zeitdruck: moderat, dafür hoher Dokumentationsaufwand
Verantwortung: hoch, da Entscheidungen die Lebensdauer und Instandhaltungskosten beeinflussen
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Gehalt (Stand 2025)
Die Gehälter in der Objektbetreuung bewegen sich im guten Mittelfeld, abhängig von Projektgröße und Verantwortungsumfang.
Erfahrungsstufe | Brutto / Jahr (€) |
Berufseinstieg (Bauing./Architekt:in) | ca. 45.000 – 55.000 € |
mit 3–5 Jahren Erfahrung | ca. 56.000 – 70.000 € |
erfahrene Fachkräfte | ca. 71.000 – 85.000 € |
Senior-Projektleiter:innen | ca. 86.000 – 100.000 € |
Zusatzleistungen & Extras:
Firmenwagen oder Mobilitätsbudget (für Objektbegehungen)
Bonuszahlungen bei erfolgreicher Gewährleistungsabwicklung
Betriebliche Altersvorsorge
Weiterbildung in Facility-Management und Bauwerkserhaltung
Flexible Arbeitszeitmodelle, häufig Homeoffice-Anteile
Engpass bei Fachkräften
Die Objektbetreuung (LPH 9) leidet zunehmend unter Fachkräftemangel. Besonders Bauleiter:innen, Architekt:innen, Ingenieur:innen und Facility-Manager:innen fehlen, um Gewährleistungsfristen, Mängelmanagement und Bauwerksdokumentation zuverlässig abzuwickeln. Oftmals werden diese Aufgaben im Alltag zwischen Planungsteams und Betrieb aufgeteilt, was ohne ausreichend qualifiziertes Personal zu Lücken in der Betreuung und Fehlern in der Dokumentation führt.
Ursachen für den Fachkräftemangel
Demografischer Wandel – viele erfahrene Bauingenieur:innen verlassen den Beruf.
Nachwuchsdefizite – wenige Studierende spezialisieren sich auf Bauwerksbetreuung oder Facility Management.
Attraktivitätsproblem – LPH 9 gilt oft als „weniger spannend“ im Vergleich zu Bauleitung oder Planung.
Komplexere Anforderungen – Nachhaltigkeit, BIM-Dokumentation und Lebenszyklusbetrachtungen steigern den Personalbedarf.
Auswirkungen auf Projekte & Unternehmen
Unvollständige Dokumentationen, die später Probleme in Betrieb und Instandhaltung verursachen.
Mängel bleiben länger bestehen, da ihre Bearbeitung nicht konsequent verfolgt wird.
Steigende Instandhaltungskosten, wenn Schäden zu spät erkannt oder bewertet werden.
Unsicherheiten im Betrieb, insbesondere bei großen Infrastruktur- oder Immobilienprojekten.
Betroffen sind insbesondere Architekturbüros (z. B. HENN, gmp), Ingenieurbüros (z. B. Schüßler-Plan, WSP) sowie Facility-Management-Unternehmen (z. B. Apleona, STRABAG PFS).
Chancen für Fachkräfte
Für Fachkräfte eröffnet die LPH 9 spannende Perspektiven:
Arbeitsplatzsicherheit, da die Nachbetreuung gesetzlich vorgeschrieben ist.
Attraktive Gehälter im Facility Management und Bauwerksmonitoring.
Interdisziplinäre Arbeit an der Schnittstelle zwischen Bauwesen, Betrieb und Recht.
Karrierewege in Bauwerksdiagnostik, Immobilienmanagement oder Projektleitung.
Spezialisierungen im Bereich Nachhaltigkeit, Lebenszyklusbetrachtung und BIM-Dokumentation.
Was TOPEOPLE bietet
Für Unternehmen: TOPEOPLE unterstützt Architekturbüros, Ingenieurbüros, Bauunternehmen und Facility-Management-Dienstleister bei der Besetzung von Schlüsselpositionen für Bauwerksbetreuung und Dokumentation.
Für Fachkräfte: TOPEOPLE begleitet Architekt:innen, Ingenieur:innen und Facility-Manager:innen beim Karriereschritt in die Objektbetreuung und vermittelt sie in Projekte mit langfristigen Entwicklungsperspektiven.
Fazit
Die Leistungsphase 9 stellt den formalen Abschluss eines Bauprojekts dar und ist für Mängelverfolgung, Gewährleistung und Dokumentation unverzichtbar. Gerade in Zeiten des Fachkräftemangels sind Expert:innen hier besonders gefragt.
Manche Unternehmen gehen noch weiter und definieren eine „LPH 10“, die über die klassische Betreuung hinausgeht. Sie umfasst Leistungen wie Facility Management, Nachhaltigkeitsmonitoring oder Lebenszyklusbetrachtungen. Damit wird deutlich: Bauprojekte enden nicht mit der Übergabe – sondern gehen fließend in die Nutzungs- und Betriebsphase über.