Generalunternehmer
Ein Generalunternehmer (GU) ist ein Bauunternehmen, das die komplette Ausführung eines Bauprojekts auf Grundlage einer vom Auftraggeber bereitgestellten Planung übernimmt.
Der Bauherr beauftragt also nur einen Vertragspartner, der sämtliche Bauleistungen koordiniert, ausführt oder an Nachunternehmer vergibt.
Im Gegensatz zum Generalübernehmer (GÜ) plant der GU das Bauwerk nicht selbst, sondern führt es nach vorgegebenen Plänen aus. Er ist damit der zentrale Ansprechpartner für die gesamte Bauabwicklung – von der Organisation der Gewerke bis zur schlüsselfertigen Übergabe.
Abgrenzung zu anderen Vertragsformen
Die Rolle des Generalunternehmers ist eng mit anderen Bauvertragsmodellen verwandt, unterscheidet sich jedoch klar in Leistungstiefe und Verantwortung.
Bauform | Merkmal | Verantwortung / Leistungsumfang |
Einzelvergabe | Bauherr beauftragt mehrere Fachfirmen direkt. | Koordination liegt beim Bauherrn selbst. |
Generalunternehmer (GU) | Führt Bauarbeiten nach bestehender Planung aus, vergibt Gewerke an Subunternehmer. | Gesamtverantwortung für Ausführung, Termine, Kosten. |
Generalübernehmer (GÜ) | Übernimmt zusätzlich die Planungskoordination. | Verantwortung für Planung und Ausführung. |
Totalunternehmer (TU) | Übernimmt Planung, Ausführung und ggf. Finanzierung. | Vollständige Gesamtverantwortung (Design & Build). |
Der GU ist somit der operative Hauptakteur in der Ausführungsphase eines Projekts.
Aufgaben eines Generalunternehmers
Der Generalunternehmer übernimmt alle Bauleistungen und deren Koordination, um ein fertiges Bauwerk entsprechend den Plänen und Spezifikationen des Bauherrn zu realisieren.
Typische Aufgaben:
Projektvorbereitung: Baustelleneinrichtung, Termin- und Ressourcenplanung.
Koordination der Gewerke: Auswahl und Steuerung von Subunternehmern (Rohbau, Ausbau, TGA etc.).
Bauausführung: Eigenleistung oder Beaufsichtigung von Fremdleistungen.
Qualitätsmanagement: Kontrolle der Bauausführung nach Normen (DIN, EN, VOB).
Kosten- und Terminsteuerung: Überwachung der Bauzeitenpläne, Budgetkontrolle.
Baulogistik und Sicherheit: Einrichtung und Organisation des Baustellenbetriebs.
Kommunikation: Ansprechpartner für Bauherr, Behörden, Planer und Nachunternehmer.
Übergabe und Abnahme: Dokumentation, Mängelmanagement, Nacharbeiten.
Durch die zentrale Steuerung aller Baugewerke reduziert der GU die Schnittstellenrisiken für den Auftraggeber erheblich.
Bedeutung in der Bauwirtschaft
Der Generalunternehmer ist heute ein zentraler Akteur im professionellen Projektbau.
Er wird besonders bei komplexen, großvolumigen Bauvorhaben eingesetzt, bei denen Koordination, Effizienz und Kostensicherheit entscheidend sind.
Einsatzbereiche:
Wohnungs- und Bürogeb äude
Gewerbe- und Logistikimmobilien
Industriebauten
Infrastrukturprojekte
Öffentliche Gebäude (z. B. Schulen, Krankenhäuser)
Bedeutung für Auftraggeber:
Nur ein Vertragspartner für alle Bauleistungen
Klare Haftungs- und Kommunikationsstruktur
Geringerer administrativer Aufwand
Garantierte Bauzeit und Festpreisverträge
Reduzierte Risiken bei Bauverzögerungen
Bedeutung für die Branche:
Bündelung von Ressourcen und Kompetenzen
Förderung technischer Innovation durch Effizienzsteigerung
Verstärkung des Wettbewerbs um Qualität und Termintreue
Der Generalunternehmer verbindet unternehmerisches Denken mit technischer Verantwortung – er ist die operative Säule der modernen Bauabwicklung.
Häufigste Berufsbilder beim Generalunternehmer
In einem Generalunternehmen arbeiten Fach- und Führungskräfte aus unterschiedlichen technischen, organisatorischen und kaufmännischen Bereichen eng zusammen.
Da der GU den gesamten Bauablauf steuert, braucht er ein breites Spektrum an Spezialisten – von der Planung über die Ausführung bis zur kaufmännischen Abwicklung.
Zentrale Berufsgruppen im GU-Bereich:
Projektleiter:in / Bauleiter:in – Gesamtverantwortung für Ablauf, Kosten, Qualität und Termine.
Kalkulator:in / Angebotsingenieur:in – Erstellung von Angeboten, Kostenberechnungen, Nachträgen.
Polier:in / Werkpolier:in – operative Führung der Baustelle, Kontrolle der Gewerke und Nachunternehmer.
Bauingenieur:in / Bautechniker:in – technische Planung, Detailabstimmung, Ausführungsüberwachung.
Technische:r Einkäufer:in – Beschaffung von Nachunternehmerleistungen, Materialien und Geräten.
Controlling / Baukaufmann: – Vertragswesen, Nachkalkulation, Abrechnung, Nachtragsmanagement.
BIM-Koordinator:in / Bauinformatiker:in – digitale Steuerung von Bauprozessen mittels 3D-Planung.
Arbeitssicherheits- und Qualitätsmanager:in – Sicherstellung von Normen, Richtlinien und Arbeitsschutz.
Besonders gefragt sind Bauleiter:innen, Kalkulator:innen und Projektmanager:innen, da sie die Schnittstelle zwischen Bauherr, Planer und Ausführung bilden.
Klassische Ausbildungswege & Studienrichtungen
Der Weg in die Generalunternehmer-Branche führt meist über technische oder wirtschaftliche Ausbildungen mit anschließender Spezialisierung.
Klassische Ausbildungsberufe:
Maurer:in / Beton- und Stahlbetonbauer:in – Basis für leitende Tätigkeiten im Rohbau.
Bauzeichner:in / Technische:r Zeichner:in – Grundlage für Planung und Dokumentation.
Kaufmann / Kauffrau für Büromanagement oder Bauwesen – Einstieg in Verwaltung, Einkauf oder Controlling.
Technische Weiterbildungen:
Bautechniker:in / Meister im Bauhauptgewerbe – operative Bauleitung, Baustellenkoordination.
Geprüfte:r Polier:in / Werkpolier:in – mittlere Führungsebene im Bauablauf.
Hochschulstudiengänge (FH / Uni):
Baumanagement / Projektmanagement Bau
Architektur / Technisches Bauen
Wirtschaftsingenieurwesen Bau
Immobilien- und Facility-Management
Zusatzqualifikationen:
VOB/B-Recht und Vertragsmanagement
Arbeitssicherheitsmanagement (SiGeKo)
BIM-Zertifizierung (Building Information Modeling)
Führungskräftetraining für Bauleiter:innen und Projektleiter:innen
Bildungsangebote & Weiterbildungseinrichtungen
In Deutschland gibt es zahlreiche spezialisierte Bildungseinrichtungen, die praxisnahe Weiterbildungen für Fachkräfte im Generalunternehmerwesen anbieten.
Diese Akademien bieten praxisorientierte Programme, die auf die Anforderungen moderner GU-Unternehmen zugeschnitten sind – oft mit IHK- oder TÜV-Zertifikat.
Führende Generalunternehmer in Deutschland
Der Markt der Generalunternehmer wird in Deutschland durch einige große Konzerne und zahlreiche spezialisierte Mittelständler geprägt. Sie realisieren Bauwerke in allen Segmenten – vom Wohnungsbau über den Industriebau bis zum Infrastrukturprojekt.
Beispiele führender Generalunternehmer (GU):
Unternehmen | Hauptsitz / Region | Schwerpunkte im GU-Bereich |
Ed. Züblin AG (Strabag SE) | Stuttgart | Hochbau, Ingenieurbau, Infrastrukturprojekte |
HOCHTIEF Infrastructure GmbH | Essen | Großprojekte, Industrie- und Verkehrsprojekte |
Goldbeck GmbH | Bielefeld | Schlüsselfertige Gewerbebauten, Logistik, Büroimmobilien |
WOLFF & MÜLLER Holding GmbH | Stuttgart | Hoch- und Tiefbau, Verkehrswegebau, Generalunternehmerleistungen |
Implenia Construction GmbH | Mannheim | Ingenieur- und Hochbau, nachhaltige Gebäude |
Leonhard Weiss GmbH & Co. KG | Göppingen / Satteldorf | Bahnbau, Hoch- und Tiefbau, Generalunternehmerleistungen |
Bilfinger SE | Mannheim | Industrieanlagen, Energieinfrastruktur |
Köster GmbH | Osnabrück | Schlüsselfertiger Hochbau, Wohnungs- und Gewerbebau |
Lupp Gruppe | Nidda | Hoch- und Tiefbau, GU-Leistungen für Industrieprojekte |
Max Bögl Bauservice GmbH & Co. KG | Sengenthal | GU-Projekte im Ingenieur- und Verkehrswegebau |
Diese Unternehmen stehen für umfassende Projektkompetenz, hohe Qualitätsstandards und die Fähigkeit, Projekte komplett auszuführen – termingerecht und wirtschaftlich.
Anforderungen im Berufsalltag
Arbeiten bei oder als Generalunternehmer bedeutet, den kompletten Bauablauf technisch, organisatorisch und wirtschaftlich zu steuern. Der Alltag ist geprägt von Koordination, Entscheidungen unter Zeitdruck und Verantwortung für Qualität und Termine.
Zentrale Anforderungen:
Technische Kompetenz: Fundierte Kenntnisse im Hoch- und Tiefbau, Normen (DIN, VOB, HOAI) und Bauphysik.
Organisationsfähigkeit: Planung und Steuerung mehrerer Gewerke gleichzeitig – häufig mit verschiedenen Nachunternehmern.
Wirtschaftliches Denken: Kostenbewusstsein, Vertragsverständnis und Erfahrung in der Nachtragsbearbeitung.
Kommunikation: Abstimmung zwischen Bauherr, Architekt, Fachplaner, Nachunternehmer und Behörden.
Digitales Arbeiten: Nutzung von Software wie RIB iTWO, BIM 360, Procore oder MS Project zur Projektsteuerung.
Führungskompetenz: Leitung von Teams, Konfliktlösung, Motivation und Personalsteuerung auf der Baustelle.
Ein GU-Projekt läuft selten nach Schema F – Flexibilität, Pragmatismus und Lösungsorientierung sind zentrale Erfolgsfaktoren.
Zusammenarbeit & Projektstruktur
Ein Generalunternehmer koordiniert ein großes Netzwerk aus Fachfirmen, Planungsbüros, Lieferanten und Prüfinstitutionen. Damit dieses Zusammenspiel funktioniert, braucht es klare Kommunikationsstrukturen und Schnittstellenmanagement.
Beteiligte Rolle | Zusammenarbeit / Aufgabenabstimmung |
Bauherr / Investor | Vertragsverhältnis, Kosten- und Terminfreigaben, Abnahme des Bauwerks |
Architekt / Planungsbüros | Bereitstellung der Planung, technische Klärungen, Änderungsmanagement |
Nachunternehmer / Fachfirmen | Ausführung einzelner Gewerke, Qualitätsnachweise, Arbeitskoordination |
Bauleitung / Poliere | Umsetzung der täglichen Baustellenprozesse, Sicherheitsüberwachung |
Einkauf / Controlling | Nachunternehmerverträge, Kostenverfolgung, Rechnungsprüfung |
Behörden / Prüfinstitutionen | Abnahmen, Umweltauflagen, Sicherheitsfreigaben |
Diese projektübergreifende Koordination ist das Herzstück der GU-Arbeit. Fehler in Schnittstellen, Terminplänen oder Kommunikation wirken sich sofort auf den gesamten Baufortschritt aus.
Unterschied: Generalunternehmer (GU) vs. Generalübernehmer (GÜ)
Der Unterschied zwischen GU und GÜ ist für das Verständnis moderner Bauverträge essenziell. Beide Modelle reduzieren den Aufwand für den Bauherrn, aber ihre Verantwortlichkeiten sind verschieden:
Merkmal | Generalunternehmer (GU) | Generalübernehmer (GÜ) |
Planung | Planung wird vom Bauherrn oder externen Planungsbüros erstellt. GU erhält fertige Pläne. | GÜ übernimmt auch die Planung (koordiniert Architekten und Ingenieure). |
Ausführung | Führt alle Bauleistungen aus oder vergibt sie an Subunternehmer. | Beauftragt andere Unternehmen für Planung und Ausführung. |
Vertragspartner des Bauherrn | Nur der GU. Der Bauherr schließt einen Vertrag für die Ausführung. | Ebenfalls nur der GÜ, aber für Planung und Ausführung. |
Verantwortung | Für Bauausführung, Qualität, Termine, Kosten und Sicherheit. | Für Planung und Bauausführung (Gesamtverantwortung). |
Risikoübernahme | Technisches und terminliches Risiko der Ausführung. | Technisches, planerisches und wirtschaftliches Gesamtrisiko. |
Einsatzbereich | Wenn Planung bereits vorhanden ist. | Wenn der Bauherr eine „Komplettlösung“ inklusive Planung möchte. |
Kurz gesagt:
➡️ Der GU baut, was andere geplant haben.
➡️ Der GÜ plant und baut – er ist der „erweiterte“ GU.
In der Praxis verschwimmen die Grenzen, da viele GU auch Planungsleistungen koordinieren, ohne offiziell als GÜ aufzutreten.
Gerade große Baukonzerne wie ZÜBLIN, Goldbeck oder Implenia agieren je nach Projekt als GU oder GÜ.
Arbeitsbedingungen
Die Arbeitsbedingungen im Generalunternehmerwesen hängen von der Position und Projektgröße ab.
Typische Rahmenbedingungen:
Arbeitszeiten: Vollzeit, häufig mit Reisetätigkeit und Baustellenbesuchen.
Arbeitsorte: Hauptsitz (Planung, Kalkulation) und Baustellen deutschlandweit.
Teamgröße: Von 5 bis 100 Personen – je nach Projektvolumen.
Verantwortung: Hohe Eigenständigkeit, Ergebnisverantwortung und Budgetkontrolle.
Technikumgebung: Digitale Baustellenorganisation, Nutzung von Tablets, CAD, BIM-Systemen.
Sicherheitsauflagen: Strenge Arbeitsschutz- und Qualitätsvorgaben gemäß VOB, DIN, DGUV.
Der Alltag im GU-Bereich ist anspruchsvoll, aber vielseitig – er verbindet technische Präzision, Führungsaufgaben und unternehmerisches Denken.
Gehalt (Stand 2025)
Die Gehälter im Generalunternehmerwesen zählen zu den höchsten in der Bauwirtschaft, da Verantwortung und Projektdruck besonders groß sind.
Position / Qualifikation | Brutto / Jahr (€) |
Bauzeichner:in / Technische:r Mitarbeiter:in | ca. 38.000 – 48.000 € |
Polier:in / Werkpolier:in | ca. 50.000 – 58.000 € |
Bauleiter:in | ca. 60.000 – 75.000 € |
Kalkulator:in | ca. 65.000 – 80.000 € |
Projektleiter:in (GU) | ca. 80.000 – 95.000 € |
Oberbauleiter:in / Bereichsleiter:in | ab 100.000 € aufwärts |
Zusätzliche Vorteile:
Dienstwagen (Standard ab Bauleitungsebene)
Erfolgs- und Projektprämien
Weiterbildungsmöglichkeiten (BIM, VOB/B, Projektmanagement)
Betriebliche Altersvorsorge
Gute Aufstiegschancen in Konzernen
Damit zählt der Generalunternehmer zu den attraktivsten Arbeitgebermodellen für erfahrene Bauingenieure und Führungskräfte.
Fachkräftemangel im Generalunternehmerwesen
Der Generalunternehmer-Sektor ist heute einer der wichtigsten, aber auch am stärksten vom Fachkräftemangel betroffenen Bereiche der deutschen Bauwirtschaft.
Während die Nachfrage nach schlüsselfertigen Gesamtleistungen wächst, sinkt die Zahl qualifizierter Fachkräfte, die diese komplexen Projekte leiten können.
Hauptursachen des Fachkräftemangels:
Demografischer Wandel: Ein erheblicher Teil erfahrener Bauleiter:innen, Kalkulator:innen und Projektleiter:innen geht in den Ruhestand.
Nachwuchsdefizit: Weniger junge Menschen entscheiden sich für technische Ausbildungs- oder Studiengänge im Bauwesen.
Hohe Belastung im Beruf: Lange Arbeitszeiten, Zeitdruck und Projektverantwortung führen zu geringerer Attraktivität für Berufseinsteiger.
Spezialisierung & Zertifizierungsdruck: Moderne GU-Projekte erfordern zusätzliches Wissen zu BIM, Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und Digitalisierung, das viele klassische Fachkräfte erst noch aufbauen müssen.
Wettbewerb um Führungskräfte: Große Konzerne werben gezielt erfahrene Bauleiter:innen und Kalkulator:innen ab – der Mittelstand verliert wichtige Kompetenzen.
Die Folge: Immer mehr GU-Unternehmen können Projekte nicht in der geplanten Zeit besetzen oder durchführen, was zu Terminverzögerungen, steigenden Kosten und wachsendem externem Druck führt.
Zukunftsperspektiven
Trotz der aktuellen Engpässe ist die Zukunft des Generalunternehmerwesens langfristig gesichert und vielversprechend.
Der Trend zu integrierten Bauleistungen aus einer Hand wird sich weiter verstärken – sowohl im Hochbau als auch in der Infrastruktur.
Wichtige Zukunftsentwicklungen:
Digitalisierung & BIM-Integration: GU-Unternehmen setzen zunehmend auf digitale Projektsteuerung, 3D-Modellierung und datenbasierte Bauüberwachung.
Nachhaltiges Bauen: Energieeffizienz, Lebenszyklusbetrachtungen und ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) prägen die neuen Bauanforderungen.
Industrialisierung des Bauens: Vorfertigung, modulare Bauweise und automatisierte Prozesse erhöhen die Effizienz – und erfordern technikaffine Fachkräfte.
Public-Private-Partnerships (PPP): Zunehmende Zusammenarbeit zwischen privaten Generalunternehmern und öffentlichen Auftraggebern für Großprojekte.
Internationalisierung: Deutsche GU-Unternehmen übernehmen vermehrt Auslandsaufträge, insbesondere in Europa und dem Mittleren Osten.
Zukunftschancen für Fachkräfte:
Wer sich auf Themen wie digitales Baumanagement, nachhaltige Materialien und Projektsteuerung spezialisiert, wird in den kommenden Jahren zu den gefragtesten Fachkräften gehören.
Gerade Positionen im Bereich Projektleitung, Kalkulation, Bauleitung und Einkauf bieten überdurchschnittliche Karriere- und Verdienstchancen.
Was TOPEOPLE bietet
Für Unternehmen: TOPEOPLE unterstützt Generalunternehmer und Baukonzerne bei der gezielten Suche nach technischen und kaufmännischen Fach- und Führungskräften. Ob Bauleitung, Kalkulation, Projektmanagement oder technische Geschäftsführung – TOPEOPLE findet passgenaue Persönlichkeiten mit Erfahrung in GU-Strukturen, Vertragsmanagement und digitalem Bauen.Durch fundiertes Branchenwissen versteht TOPEOPLE die operativen Anforderungen von Generalunternehmerprojekten und vermittelt Fachkräfte, die sofort Verantwortung übernehmen können.
Für Fachkräfte: TOPEOPLE begleitet Ingenieure, Techniker, Kalkulatoren und Projektleiter:innen auf ihrem Karriereweg im Generalunternehmerwesen. Kandidat:innen erhalten Zugang zu führenden GU-Unternehmen in ganz Deutschland und profitieren von spannenden Projekten, langfristigen Perspektiven und überdurchschnittlicher Vergütung.Dabei legt TOPEOPLE Wert auf individuelle Karriereberatung, Weiterentwicklung und nachhaltige Vermittlung – für Menschen, die im Bau Verantwortung tragen wollen.
Fazit
Der Generalunternehmer ist das organisatorische Herz moderner Bauprojekte – er bündelt alle Gewerke, sichert Qualität und trägt die Verantwortung für die erfolgreiche Umsetzung.
Er ist der Partner, der Planung, Ausführung und Koordination vereint und so für Transparenz, Wirtschaftlichkeit und Termintreue sorgt.
In Zeiten des Fachkräftemangels werden erfahrene Bauleiter:innen, Kalkulator:innen und Projektmanager:innen zu entscheidenden Erfolgsfaktoren im GU-Bereich.
Der Trend geht klar in Richtung Digitalisierung, Nachhaltigkeit und integrierte Projektsteuerung – ein Umfeld, das technische Exzellenz und organisatorisches Geschick gleichermaßen verlangt.
Mit seiner Spezialisierung auf die Baubranche bringt TOPEOPLE Unternehmen und Fachkräfte zusammen, die Projekte im Generalunternehmerwesen effizient, sicher und erfolgreich realisieren.
So bleibt der Generalunternehmer auch künftig ein zentraler Motor der Bauwirtschaft – technisch anspruchsvoll, wirtschaftlich relevant und menschlich herausfordernd zugleich.